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    炸鍋!房地產突現九大傳聞 至少三條有假?投資者四大靈魂拷問 行情能否持續?

    2021-11-12 09:24:41來源:券商中國

    這兩天房地產市場很熱,但權威的聲音并不多!

    11月11日,房地產板塊狂漲近6%,市值單日飆升近千億元。周四盤中,更是傳出某股份制銀行開會布置落實房地產貸款相關工作,其中涉及加大涉房貸款投放力度等八大要點。此外,還有關于沈陽市放開現行限購的傳聞。

    集中釋放的利好傳聞,真實性究竟有多大?11日晚間,沈陽方面率先辟謠。此外,有機構人士透露,從各方情況了解來看,上述八大工作要點中至少有兩條是假的。由此來看,上述九大傳聞中,至少有三條是假的。不過,也有銀行業人士向券商中國記者表示,上述工作要點中的第7點并不能算假。

    那么,房地產板塊是否還有機會呢?一份投資者向上海某大型券商研究團隊的“靈魂拷問”也流傳出來。分析人士認為,從目前的情況來看,信貸政策的糾偏可能會持續進行,但這并不意味著政策逆轉,目前可能仍然只是估值修復階段。

    九大傳聞,三條有假?

    11月11日,房地產指數大漲近6%,板塊市值增長近千億。市場氣氛熾熱,這種行情近半年以來也極為少見。

    盤中,市場突然傳出:一家股份制銀行總行剛剛開完大會,布置落實房地產貸款相關工作。要點如下:

    1)加大涉房貸款投放力度;

    2)增加房地產項目儲備;

    3)并購貸款不計入三道紅線

    4)加快投放按揭貸款

    5)加強貸后管理

    6)展期不算違約

    7)預售資金監管有特殊需求的,由銀行向央行申請后可以使用

    8)巡視組檢查事項新內容:是否積極投放房地產行業貸款

    11日早盤,一度還傳出沈陽放開限購的消息??偣布悠饋?,房地產市場有9條利好傳聞。那么,其真實性究竟如何呢?

    首先來看放開限購的消息,據每 日經濟新聞消息,沈陽市房產局正式回復:“近日,網傳沈陽市解除限購、限售等政策。經查,沈陽仍執行現行限購、限售等政策,未發生改變,希望廣大市民不信謠、不傳謠。”

    其次,有機構表示,從各方了解的情況來看,市場對于上述傳聞可能存在一些誤解。上述第7條和第8條都是假消息。此外,開發貸看項目情況和企業情況,民企還是比較難,項目優質的還有可能。由此來看,上述9大傳聞至少有3條是假的。那么,實際情況是啥?

    券商中國記者向一家股份制銀行深圳分行的風控人士求證時,得到的答復是:從加大涉房貸款投放力度來看,近期的確有應放盡放的要求,總行在開會時的口風也已經發生了變化。并購貸不并入三條紅線、加快按揭、加強貸后管理確有其事。而貸款展期其實是技術處理,還是得看企業質量?,F在的要求是:確保項目優先,不要老盯著企業,特別是一些還未暴露風險的企業。

    他特別指出,第7條嚴格意義上不能完全算假消息。由當地住建、政法委和銀保監局共同出面,預售資金大部分會被要求劃入這幾方(包括銀行在內)的共管賬戶,主要也不是用于償還銀行貸款和利息,而變為支付民工工資、前期工程款、稅費,以保證項目能竣工。這跟央行沒有啥關系。但只要公司或項目出了風險,住建部門會迅速召集銀行進行相關支付。

    來自投資者的靈魂拷問

    面對市場的上漲,一份投資者向上海某大型券商研究團隊的“靈魂拷問”也流傳出來。投資者提出了四大問題:

    一是,我不想博弈,就想看基本面,當前政策能有效改善基本面嗎?

    二是,小企業可以活下來了吧?

    三是,小企業現在估值這么低,活下來就能重估,抄底去?

    四是,產業鏈是不是好了?

    相信,這也是全市場地產投資者需要答案的問題。

    上述券商認為,7月至今的政策無法阻擋負反饋,現在允許并購了,部分開發商可以轉危為安,但土地市場估計還是不行。不過,只是因為擔心爛尾而不買房的居民會開始買房,所以,基本面能改善,預計四季度銷售同比增速能階段性見底。

    此外,他們認為,活下來是有希望了,爛尾樓也因為項目整售能得救了。那么,可以再次新增融資拿地再發展了嗎?基本沒有可能,活下來已經不容易。更建議買大央企。小企業的報表不能保證完全呈現給大家的,究竟有多少問題,活下來后還剩什么,是不是估值低,也真的不知道。從基本面總量來看,預計地產行業總開工量仍然下滑,暫時還不會改善,因此,估值有因素仍大于業績。

    長江證券也表示,“收并購的定向融資支持”本質上涉及兩個層面,一是標的項目附帶債務是否算在三條紅線之內,二是更定向的并購貸款是否也算在內,前者可能更關鍵,后者仍繞不過銀行的貸款集中度政策。如果收并購涉債不占房企新增債務指標,那么這顯然是一種超預期的金融支持,可以解決當前市場的兩個難題,一是有能力的房企束手束腳,二是缺錢的想縮表的房企缺乏買家,資產端的“流動性”將得到緩解,高信用房企可以“做大”,風險類房企可以“活下去”。

    還有三個季度的時間窗?

    那么,房地產板塊的行情是否可以持續?長江證券認為,維穩政策正在逐步兌現:政策的節奏別去猜,方向和趨勢更重要。維持此前判斷,至少未來三個季度都是政策邊際寬松周期,直到明年下半年基本面邊際企穩,政策寬松才可能會止步,或者說,行業不穩,政策不止,維穩框架下,托底階段與此前的壓力階段基本對稱;歷史坐標上可能更像“2012年”,頂層大框架不會變,但框架之內可以相機抉擇,很確定的是房地產金融審慎管理和地方層面因城施策,有可能的是更大力度的差別化信貸,尤其是針對換房人群。

    當前的政策尚未形成合力,雖然按揭恢復正常導致回款率改善,但主要還是解決此前的積壓問題,而銷售額同比仍顯著下降,所以回款并沒有改善,并且各地基于保交付和防風險的考慮,趨勢上仍在從嚴執行預售資金監管標準,回款并不能流暢的轉化為自由現金;此外,銀行和債券市場風險偏好的修復也還需要一個過程,所以房企信用風險的踩踏并未根本性消除,基本面在未來幾個季度下行壓力仍較大,這些均意味著政策端還將有更大尺度和更高層次的“維穩”措施,包括按揭利率的加速下行、房企端融資的逐步修復,以及地方層面的因城施策,并且今年底兌現的概率正在加大。

    申萬宏源表示,伴隨著2015年開啟的供給側改革,我國房地產由早期資源驅動階段、中期杠桿驅動階段,已進入到運營驅動階段,預計房地產加速出清后格局優化,行業集中度將進一步提升,優質房企將獲更大發展空間。以美國為例,該國新房銷量在2005年已經見頂,2011年新房銷量較2005年回落76%;行業重新洗牌后,龍頭整裝待發,集中度再創新高,2020年TOP5市占率達21.3%,較2012年提升3.6pct;2015年后龍頭估值穩定,至今PE均值12.7倍,優于1995-2005年時期,龍頭在盈利、估值上迎戴維斯雙擊。

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