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    進入樓市下行周期 房企“以價換量”的數據表現為何不明顯?

    2021-11-17 15:44:01來源:北京商報

    成交總量連跌三月后,房價的下降通道何時到來、是否到來備受關注。根據國家統計局最新發布的數據顯示,受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響,全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%,連續三個月保持兩位數下降,而且降幅較上月進一步擴大,市場延續低溫態勢。

    但北京商報記者梳理發現,10月房企銷售“以價換量”并不明顯,銷售面積、銷售額雖呈現全線普跌狀態,二者之間的降幅基本上持,“錯位”情況出現的概率較低,換句話說——單價沒降。業內分析,最后兩個月企業都面臨業績壓力,加之信貸松動不明顯,最終以價換量將成為定局,但市場是否買單是未知——未知的信貸、不確定的購買力以及已出的限跌令等。

    圖片來源:制圖

    單價沒降

    幾年,樓市的“金九銀十”可謂是讓人大失所望。對于開發商來說,一旦樓市進入下行通道,互相之間就只能比拼誰跑得快了,“以價換量”成為慣用的手段。尤其是在沖業績的時候,屢試不爽。

    但記者梳理發現,10月房企銷售“以價換量”并不明顯,銷售面積、銷售額雖呈現全線普跌狀態,但二者之間的降幅基本上持,數據“錯位”情況基本沒有。

    從單月同比增速來看,30家重點房企只有中國金茂實現了銷售面積、銷售額正增長,新城控股、中國奧園、遠洋集團、富力地產以及金地商置有一項正增長。剩余24家房企銷售面積、銷售額均呈負增長,其中17家房企銷售額降幅大于20%,降幅最大的房企是新力控股,同比下降91.9%;銷售面積降幅大于20%的房企有18家,降幅最大的房企也是新力控股,同比下降92.48%。

    從累計同比增速來看,除萬科、碧桂園、金科股份、新力控股、建業地產累計同比呈負增長外,剩余25家重點房企累計同比皆為正增長,但增長幅度在20%以上的房企僅有4家,其中綠城中國增幅最大,同比增長47.58%。而累計同比低于10%且為正增長的房企有11家,其中新城控股增幅最小,同比增長僅1.08%。銷售面積方面,30家重點房企中僅有中國金茂、金地商置實現正增長,同比增速分別為12.91%、11.8%。剩余28家房企均呈現負增長。

    總體來看,在市場降溫的大背景下,“銀十”行情未如期到來,或者說與去年同期相比,房企“銀十”的表現可謂是大撤退。

    核心矛盾發生轉移

    進入樓市下行周期,房企“以價換量”的數據表現為何不明顯?同策研究院研究總監宋紅衛指出,目前房地產市場的核心矛盾已經開始轉移,“以價換量”是供給端(房企)的策略,但是還要看購房者買不買單,受調控以及當前房地產稅試點的影響,購房者觀望情緒上升,尤其是買漲不買跌的心態下,降價的效果也被大打折扣。還有一個原因是,盡管高層表態要支持正常合理的住房消費需求,住房信貸的節奏也有所加快,但是目前還不能滿足市場的需求,按揭貸款積壓,需求還不能完全釋放。

    從以往的經驗來看,房企能否完成全年業績目標,“金九銀十”的表現至關重要。但目前給出的答案,顯然是否定的。

    經過幾年的深度調控,房地產市場顯現出一些疲態,加之相關部門對房地產開發企業在融資端的監管,讓企業壓力倍增,新房降價銷售的現象在一些城市和區域逐漸增多。而面對這波房價下降,一些城市開始穩定房地產市場預期,出臺“限跌令”城市數量明顯增多,包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等,已經超過15個城市。

    “最全國多個城市新房的‘限跌令’,表面是部分房企在負債高壓下搶跑,背后其實進一步說明了‘穩定’是樓市最確定的關鍵詞。”中原地產首席分析師張大偉稱。

    在張大偉看來,房企“以價換量”之所以表現不明顯,更多是數據“失真”。一方面,網簽滯后需要逐漸體現出來;另一方面,部分城市雖然房價沒有明顯下跌,但開發商在操作方面出現了很多類似于“工抵房”等擦邊球做法。

    當下很多工抵房都是因為開發商出現了資金鏈壓力,難以支付產業鏈上下游企業的商票,面臨暴雷,而將在售項目中位置差,難以銷售的房源直接抵賬的現象。也有少數項目為了避免前期購房者出現糾紛,通過工抵房變相降價,整體看,在限跌令影響下,工抵房成為少數開發商回籠資金的辦法,也導致市場出現了大量的維權事件。

    以價換量也不容易

    當前房地產市場是“魔幻”的,充滿了不確定。銷售承壓、庫存壓力大,短期內是一個無法調和的難題。在融資“三道紅線”的壓力下,現金流安全成為不變的話題,努力“創收”,加強自身“造血”能力。

    離年末還有不到兩個月時間,今年能否完成銷售目標可能不再重要,但安全的“活著”比任何時候都重要。促銷售、抓回款進入最后沖刺階段,房企去化壓力尤其巨大。“最后兩個月企業都面臨業績壓力,加之信貸松動不明顯,最終‘以價換量’將成為定局。但信貸政策不放松,房企去化依舊困難,后續購房者有無需求釋放,目前還是未知數。”張大偉直言。

    張大偉的這一判斷,得到了部分房企營銷總的認同。

    “我們‘十一’以后拿出來了一部分特價房,賣的并不好,主要是戶型比較大,改善型需求對信貸以來太大。”南四環某房企老項目后期營銷總直言,盡管賣的并不好,但這波特價房帶來的客流確實是可觀的,目前就看信貸能不能放一放。

    但順義某即將清盤的華東開發商營銷總也直言,目前的市場并非是價格戰可得。“我們是這個區域最貴的,其他兩塊競品一直在降價,不但銷售沒有我們好,而且還引發了前期業主的維權。”這位營銷總透露,由于成本擺在那里,現在的項目可降價的空間其實很有限,與其降價最終得罪了老業主,不如增配把實惠讓大家選。

    在張大偉看來,出現當下樓市全面斷崖式下調的最主要原因是信貸排隊,購房者的按揭貸款,和開發商的開發貸,基本全面收緊,導致市場下調。最央行等部門密集表態,市場期待出現有利于信貸回歸正常的表現。整體看,10月信貸數據相對有微調,預計這一趨勢有利于樓市穩定。

    哈爾濱、義烏發文穩樓市,降低預售許可門檻;長沙開始去商住房庫存……房地產政策底部已經出現,但市場還在繼續下調中,從房地產調控看,越來越多的寬松政策會出現,市場有望逐漸穩。房地產市場的政策調控目的是穩,大漲不是穩,大跌同樣也不是穩。(記者王寅浩)

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