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    大灣區的概念真的能助推相關企業上市暢通無阻嗎?

    2021-11-11 15:56:28來源:北京商報

    調控漸重、市場趨冷,大灣區成了部分涉房類企業炒作發展、謀求上市的最大概念。北京商報記者最新梳理發現,部分涉房類企業為了盡快實現上市融資,開始不斷強調自己作為大灣區布局企業的身份,甚至有些企業不惜改名“硬湊”大灣區的熱度。典型案例如:“二戰”港股IPO的方直發展,以及前不久更名成“大灣區文旅”的中國文旅。但是,大灣區的概念真的能助推相關企業上市暢通無阻嗎?那些整體規模不大、此前發展受限的企業嗎,又能否依仗“蹭概念”所被拯救?

    來源:港交所

    圖為:方直發展上市申請材料截圖

    大灣區護身符?

    港股IPO首戰折戟、二次遞交上市招股書的粵系房企——方直發展,再度以“大灣區房企”的身份向港交所發起沖刺。據港交所11月8日披露消息,繼2021年4月21日首輪遞表失效后半個月后,方直發展再次向港交所遞交招股書。

    公開資料顯示,成立于1998年的方直發展發跡于廣東惠州,是一家從房地產裝飾、園林產業起步,后又展開房地產開發業務的涉房類企業。據企業官網資料,自2006年在惠州開發了首個項目“山水華府”后,該公司開始發力外拓。2015年,確定深耕粵港澳發展戰略;至2020年,深耕粵港澳,拓展長三角。

    在招股書中,方直發展將自身描述為“一家聚焦大灣區經濟圈的成熟綜合型房地產開發商”,主要從事物業開發及銷售、商業物業投資、室內裝修服務等,業務活動主要集中于大灣區經濟圈各地,尤其是大灣區內深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線、二線及精選三線城市的核心區域。

    然而,從現有城市布局來看,方直發展尚未真正做到大灣區11個城市全覆蓋。對比企業先后遞交的兩版招股書,方直發展對自己的起家地——惠州的依賴度一直程度頗深。第一輪遞交的招股書顯示,截至2021年1月31日,方直發展的項目數量共43個,其中有24個項目來自惠州,惠州項目數量的占比超過5成。在該公司于11月8日最新披露的招股書中,截至2021年8月末,方直發展在廣東省的12個城市共有45個物業開發項目,其中惠州項目數量仍然占到了一半,具體數量為20個。

    公告截屏

    靠“大灣區概念”謀求上市的不止方直發展,還有“換個馬甲”繼續賣房的中國文旅。

    作為房企“中國奧園”旗下的子公司,中國文旅在外界的解讀中一直是一家披著“文旅外衣”賣房的涉房類企業。相對方直發展而言,中國文旅已然是港交所的“???rdquo;,“屢敗屢戰”也被外界視為這家公司身上的顯著標簽。在不到兩年的時間里,該公司已向港交所主板發起了第四次上市沖擊:今年10月22日,該公司將公司名稱由“中國文旅有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”(以下簡稱“大灣區文旅”)。

    從遞交上市申請的時間線來看,2020年4月17日,中國文旅首次向港交所遞交招股書;在超期180天未獲港交所“放行”后不到一周,第二份上市申請材料便再度遞向了港交所,不過最終結果仍然是申請“失效”。在2021年4月,中國文旅第三次遞交上市招股書,然而那份長達600多頁的招股書,仍然沒有幫助中國文旅如愿叩響港交所的大門。

    在業內看來,中國文旅第四次沖擊港股IPO,并在同期更名成“大灣區文旅”,表明了其深耕大灣區的決心,并希望借助大灣區概念助力自身上市進程。

    “蹭熱度”背后

    年來,隨著粵港澳大灣區熱度的持續走高,越來越多的房企開始積極拓展灣區內的土儲。據北京商報記者不完全統計,截至目前,大灣區已經匯聚了50家房企相繼布局。而伴隨著樓市調控逐漸進入深水區,當被房企視為“必爭之地”的大灣區激戰頻起,布局其中的一眾中小涉房業務企業,面對被政策及市場擠壓的生存空間,顯然也沒有放過大灣區的這波“概念紅利”。

    在同策研究院資深分析師肖云祥看來,涉房類企業大“蹭”灣區熱度的背后,實質上是為了將企業自身的品牌與大家熟知的IP進行綁定,形成標簽化。“說直白一點,就是向資本市場傳遞概念,為了更好地‘講故事’。”

    肖云祥告訴北京商報記者,其實涉房類企業“蹭”大灣區概念的主要利好,體現在品牌營銷和市值管理上。“因為目前灣區經濟的概念較受市場熱捧,比如粵港澳大灣區、杭州灣區、渤海灣區等,這些區域都有著明顯的特征,如:科技創新、人口多元、產業聚集、生態友好等,整個區域有較大的發展預期。而部分企業通過綁定IP的形式,首先在營銷上傳遞企業將承接灣區發展紅利,有較好的發展機遇。此外,在資本市場中,灣區概念也會獲得資本市場青睞。”

    諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪也向記者表示,首先,國家大力推進粵港澳大灣區發展規劃,大灣區熱度逐漸走高,房企憑借大灣區概念所收獲的直接利好,已體現在企業股價有所上漲這一維度上;同時,品牌營銷“緊扣”大灣區,也將會在一定程度上提升企業品牌影響力。此外,大灣區發展規劃穩步推進,對于產業發展、人口流動的影響將會加大,部分布局其中的企業也有機會嘗到區域發展帶來的諸多紅利。

    但從企業端的表現來看,期一眾著急赴港IPO的企業,上市的直接目的仍然沒有跳脫“融資續命”。方直發展在其招股書中透露,若此次赴港上市成功,所募集資金的一部分將用于支付已收購的土地,并為未來擬收購地塊的部分地價提供資金;同時,償還一部份已用于項目開發用途的部份現有銀行及信托融資貸款。此外,還將用于一般業務運營及營運資金。

    灣區概念有用嗎

    對于一部分規模增長乏力、融資需求相當迫切的涉房類企業而言,因政策紅利加持而極具發展潛力的大灣區,似乎是行業寒冬之下,企業們目前能夠找到的為數不多的一些慰藉。不過,在整體大環境趨緊、調控嚴苛的現實背景下,“灣區概念”真的能夠拯救一眾“上市困難戶”嗎?

    答案或許是否定的。對于二度遞交上市申請的方直發展以及“四戰港股IPO”的中國文旅而言,仍將在管控趨嚴的港交所上市規則下,接受相關部門的各項核查。至于“蹭”大灣區概念到底能否助力中小涉房類企業上市,在業內看來,市場其實不會太過“買賬”。

    關榮雪向北京商報記者記者表示,總的來看,大灣區熱度確實不小,多數房企“蹭概念”或將引發企業熱度短期上漲現象,但房地產市場政策調控不斷加碼,規范房企的“三道紅線”等金融監管措施也不容忽視,由此可見,大灣區并不是涉房企業上市的長期“護身符”,只有企業自身發展穩健,或才能借助區域發展的利好達到事半功倍的效果。

    肖云祥也直言,部分涉房類企業“蹭”上大灣區概念,并不代表著公司未來就一片光明。“最終還是要看公司自身的實際經營情況、發展模式等,是否與講的故事相符。”

    值得關注的還有,粵港澳大灣區這片曾被房企視為投資熱土的區域,已經迎來了密集調控。趨冷的地產大環境以及有所降溫的區域市場,也已冷了一部分布局企業的熱情。據克而瑞相關統計,2021年開年以來,大灣區樓市調控不斷,“惠八條”、“莞八條”雙雙發布,“二手參考機制”也在深廣莞相繼落地。

    對此,克而瑞對區域也有解讀,認為大灣區樓市“堵漏洞、控金融、打炒作”的信號明顯;并指出,以廣深為首的灣區城市先后有多項政策密集出臺,指導價、信貸、限價、人才購房等政策影響持續發酵,市場熱度有所回落。

    在地產分析師嚴躍進看來,對于方直發展、中國文旅這類“上市困難戶”而言,“融資續命”就是企業目前的最大期待。即使后續如愿登錄港交所,在經歷地產行業動蕩、暴雷頻發的2021年后,資本市場的“韭菜”似乎也不是那么好割的了。

    就赴港上市進展、布局大灣區的后續發展策略等問題,北京商報記者致電方直發展官網電話,但截至記者發稿,未有人接聽。(記者盧揚榮蕾)

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