調控漸重、市場趨冷，大灣區成了部分涉房類企業炒作發展、謀求上市的最大概念。北京商報記者最新梳理發現，部分涉房類企業為了盡快實現上市融資，開始不斷強調自己作為大灣區布局企業的身份，甚至有些企業不惜改名“硬湊”大灣區的熱度。典型案例如：“二戰”港股IPO的方直發展，以及前不久更名成“大灣區文旅”的中國文旅。但是，大灣區的概念真的能助推相關企業上市暢通無阻嗎?那些整體規模不大、此前發展受限的企業嗎，又能否依仗“蹭概念”所被拯救?

圖為：方直發展上市申請材料截圖

大灣區護身符？

港股IPO首戰折戟、二次遞交上市招股書的粵系房企——方直發展，再度以“大灣區房企”的身份向港交所發起沖刺。據港交所11月8日披露消息，繼2021年4月21日首輪遞表失效后半個月后，方直發展再次向港交所遞交招股書。

公開資料顯示，成立于1998年的方直發展發跡于廣東惠州，是一家從房地產裝飾、園林產業起步，后又展開房地產開發業務的涉房類企業。據企業官網資料，自2006年在惠州開發了首個項目“山水華府”后，該公司開始發力外拓。2015年，確定深耕粵港澳發展戰略;至2020年，深耕粵港澳，拓展長三角。

在招股書中，方直發展將自身描述為“一家聚焦大灣區經濟圈的成熟綜合型房地產開發商”，主要從事物業開發及銷售、商業物業投資、室內裝修服務等，業務活動主要集中于大灣區經濟圈各地，尤其是大灣區內深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線、二線及精選三線城市的核心區域。

然而，從現有城市布局來看，方直發展尚未真正做到大灣區11個城市全覆蓋。對比企業先后遞交的兩版招股書，方直發展對自己的起家地——惠州的依賴度一直程度頗深。第一輪遞交的招股書顯示，截至2021年1月31日，方直發展的項目數量共43個，其中有24個項目來自惠州，惠州項目數量的占比超過5成。在該公司于11月8日最新披露的招股書中，截至2021年8月末，方直發展在廣東省的12個城市共有45個物業開發項目，其中惠州項目數量仍然占到了近一半，具體數量為20個。

靠“大灣區概念”謀求上市的不止方直發展，還有“換個馬甲”繼續賣房的中國文旅。

作為房企“中國奧園”旗下的子公司，中國文旅在外界的解讀中一直是一家披著“文旅外衣”賣房的涉房類企業。相對方直發展而言，中國文旅已然是港交所的“?？?rdquo;，“屢敗屢戰”也被外界視為這家公司身上的顯著標簽。在不到兩年的時間里，該公司已向港交所主板發起了第四次上市沖擊：今年10月22日，該公司將公司名稱由“中國文旅有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”(以下簡稱“大灣區文旅”)。

從遞交上市申請的時間線來看，2020年4月17日，中國文旅首次向港交所遞交招股書;在超期180天未獲港交所“放行”后不到一周，第二份上市申請材料便再度遞向了港交所，不過最終結果仍然是申請“失效”。在2021年4月，中國文旅第三次遞交上市招股書，然而那份長達600多頁的招股書，仍然沒有幫助中國文旅如愿叩響港交所的大門。

在業內看來，中國文旅第四次沖擊港股IPO，并在同期更名成“大灣區文旅”，表明了其深耕大灣區的決心，并希望借助大灣區概念助力自身上市進程。

“蹭熱度”背后

近年來，隨著粵港澳大灣區熱度的持續走高，越來越多的房企開始積極拓展灣區內的土儲。據北京商報記者不完全統計，截至目前，大灣區已經匯聚了近50家房企相繼布局。而伴隨著樓市調控逐漸進入深水區，當被房企視為“必爭之地”的大灣區激戰頻起，布局其中的一眾中小涉房業務企業，面對被政策及市場擠壓的生存空間，顯然也沒有放過大灣區的這波“概念紅利”。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，涉房類企業大“蹭”灣區熱度的背后，實質上是為了將企業自身的品牌與大家熟知的IP進行綁定，形成標簽化。“說直白一點，就是向資本市場傳遞概念，為了更好地‘講故事’。”

肖云祥告訴北京商報記者，其實涉房類企業“蹭”大灣區概念的主要利好，體現在品牌營銷和市值管理上。“因為目前灣區經濟的概念較受市場熱捧，比如粵港澳大灣區、杭州灣區、渤海灣區等，這些區域都有著明顯的特征，如：科技創新、人口多元、產業聚集、生態友好等，整個區域有較大的發展預期。而部分企業通過綁定IP的形式，首先在營銷上傳遞企業將承接灣區發展紅利，有較好的發展機遇。此外，在資本市場中，灣區概念也會獲得資本市場青睞。”

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪也向記者表示，首先，國家大力推進粵港澳大灣區發展規劃，大灣區熱度逐漸走高，房企憑借大灣區概念所收獲的直接利好，已體現在企業股價有所上漲這一維度上;同時，品牌營銷“緊扣”大灣區，也將會在一定程度上提升企業品牌影響力。此外，大灣區發展規劃穩步推進，對于產業發展、人口流動的影響將會加大，部分布局其中的企業也有機會嘗到區域發展帶來的諸多紅利。

但從企業端的表現來看，近期一眾著急赴港IPO的企業，上市的直接目的仍然沒有跳脫“融資續命”。方直發展在其招股書中透露，若此次赴港上市成功，所募集資金的一部分將用于支付已收購的土地，并為未來擬收購地塊的部分地價提供資金;同時，償還一部份已用于項目開發用途的部份現有銀行及信托融資貸款。此外，還將用于一般業務運營及營運資金。

灣區概念有用嗎

對于一部分規模增長乏力、融資需求相當迫切的涉房類企業而言，因政策紅利加持而極具發展潛力的大灣區，似乎是行業寒冬之下，企業們目前能夠找到的為數不多的一些慰藉。不過，在整體大環境趨緊、調控嚴苛的現實背景下，“灣區概念”真的能夠拯救一眾“上市困難戶”嗎?

答案或許是否定的。對于二度遞交上市申請的方直發展以及“四戰港股IPO”的中國文旅而言，仍將在管控趨嚴的港交所上市規則下，接受相關部門的各項核查。至于“蹭”大灣區概念到底能否助力中小涉房類企業上市，在業內看來，市場其實不會太過“買賬”。

關榮雪向北京商報記者記者表示，總的來看，大灣區熱度確實不小，多數房企“蹭概念”或將引發企業熱度短期上漲現象，但房地產市場政策調控不斷加碼，規范房企的“三道紅線”等金融監管措施也不容忽視，由此可見，大灣區并不是涉房企業上市的長期“護身符”，只有企業自身發展穩健，或才能借助區域發展的利好達到事半功倍的效果。

肖云祥也直言，部分涉房類企業“蹭”上大灣區概念，并不代表著公司未來就一片光明。“最終還是要看公司自身的實際經營情況、發展模式等，是否與講的故事相符。”

值得關注的還有，粵港澳大灣區這片曾被房企視為投資熱土的區域，已經迎來了密集調控。趨冷的地產大環境以及有所降溫的區域市場，也已冷了一部分布局企業的熱情。據克而瑞相關統計，2021年開年以來，大灣區樓市調控不斷，“惠八條”、“莞八條”雙雙發布，“二手參考機制”也在深廣莞相繼落地。

對此，克而瑞對區域也有解讀，認為大灣區樓市“堵漏洞、控金融、打炒作”的信號明顯;并指出，以廣深為首的灣區城市先后有多項政策密集出臺，指導價、信貸、限價、人才購房等政策影響持續發酵，市場熱度有所回落。

在地產分析師嚴躍進看來，對于方直發展、中國文旅這類“上市困難戶”而言，“融資續命”就是企業目前的最大期待。即使后續如愿登錄港交所，在經歷地產行業動蕩、暴雷頻發的2021年后，資本市場的“韭菜”似乎也不是那么好割的了。

就赴港上市進展、布局大灣區的后續發展策略等問題，北京商報記者致電方直發展官網電話，但截至記者發稿，未有人接聽。(記者盧揚榮蕾)

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